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立ち退き料相場(請求できる範囲)

立ち退き料の相場は基本的にはありません。

※家賃の○ヶ月分などという一律の算出方法はないという意味です。

 

例えば、アパートのお隣さんと比較しても、入居時期や家族構成だけでなく、抱えているご事情、さらには現在の家賃等の契約内容も異なることがありますし、新居においてはおそらくお隣さんにはならないでしょうから、新居初期費用、引越代等も異なることとなり、よって立ち退く際に発生する費用や損害が異なることになるはずです。つまり、

ほぼ全てのケースで立ち退き料の相場は異なる

ということになります。

 

従って、実際に立ち退き要求されたそのとき、その状況において、予定外の立ち退きをやむなく実行する際に発生する費用や損害が立ち退き料の相場であると言え、請求するひとつの根拠となるでしょう。

 

まず

住居の立ち退き料の請求根拠となる主なものとしては、

「引越費用」「新居入居初期費用」「家賃差額」

などがあります。これらは立ち退かなければ発生することのない負担ですよね。

 

こられ以外で言いますと、

「迷惑料」

といった意味合いの補償も考えられます。なぜなら、実費だけでは引越作業や諸手続き等は終わらないからであり、その引越作業や諸手続き等ために多くの時間や労力や精神的な負担がかかるからです。

 

さらには、新居ではこれまでのカーテンがサイズ違いで使えなくなるとか、ガスコンロが使えなくなるとか、間取り等によっては家具が入らなくなるなどの問題も発生するかもしれません。

 

店舗(飲食店など)や事務所などの立ち退き料では、

「営業補償料」「休業補償料」「内装工事費用」「広告告知費用」

などが主に追加で請求できるものと考えられます。店舗を移転するということは大変なことであり、住居よりより多くの費用や損害が発生する可能性が高く、業種にもよりますが、例えば飲食店などでは死活問題になることも十分に有り得るでしょう。

 

借地(借地上の所有建物)からの立ち退き料では、

「借地権価格」あるいは「借地権価格プラスα」

をひとつの根拠とするケースと、店舗や事務所などと同様に、発生する費用や損害を根拠とするケースが考えられます。

 

➡ ‟借地”の立ち退き料の相場、算出方法などはこちらをクリック!

 

借家(アパート・店舗等)の立ち退き料の相場

以下は一般例であり、また、各金額の算出方法にもいろいろありますが、

<従前経過>借家契約に関する従前の経過

<利用状況>借家の利用状況 

<財産給付>金銭(立ち退き料)による正当事由の補強 

<建物現況>借家の現状(老朽化、防災上の危険性、周辺地域の土地の利用状況等)

 などの正当事由がどちらに多くあるのかによっても、請求範囲やその金額等は異なってくると言えます。

全ての事例を掲載することは困難なため、詳しくはお気軽にご相談下さいませ

住居用の場合

  • 引越費用
  • 新居入居時に発生する敷金、礼金、不動産仲介料など
  • 家賃差額(家賃が上がる場合)
  • 更新料(契約期間中に立ち退く場合)
  • 迷惑料
  • その他引っ越す際に新たに発生する費用

事業用の場合

  • 移転費用
  • 新店舗入居時に発生する敷金、礼金、不動産仲介料など
  • 家賃差額(家賃が上がる場合)
  • 更新料(契約期間中に立ち退く場合)
  • 営業補償料
  • 休業補償料
  • 広告告知費用
  • 内装工事費用
  • 看板、封筒、名刺等の再作成費用
  • 移転登記費用
  • 迷惑料
  • その他移転することにより新たに発生する費用

 

店舗(事務所)兼住居の場合

  • 基本的には、上記両項目が請求対象となります。※但し、店舗兼住居としての使用を予め大家さんに承諾されている場合に限ります。

借地権とは、建物所有を目的とする地上権および賃借権のことを言います(借地借家法第2条1号)。

 

土地の所有者には、立ち退き要求するだけの事情や理由があるから、立ち退き要求するのだと思われますが、借地人がその借地を明け渡すことになる場合、その借地を利用する権利や利益を失うことになります。

 

まずは、土地所有者の側に正当事由があるのかどうか、あるなら、借地人と比較してどちらにその土地使用の必要性が強いか、などにより、所有者に対して立ち退き料を請求できるかどうかを判断することになります。

 

概ね、土地所有者よりも借地人の方に正当事由が多いと思われますので、土地所有者側の正当事由を補完するために「財産上の給付」を行う必要が出るでしょう。

 

この財産上の給付が、いわゆる立ち退き料(明渡料)となります。

借地の立ち退き料の相場は借地権価格が基準

借地の立ち退き料(明渡料)の相場は、ひとつは、借家等と同様に、立ち退くことによって発生する費用や損害をベースに算出する方法があります。

 

もうひとつは、 

相続税・贈与税を算定するために用いる借地権価格をベースに算出する方法です。土地の上に設定された借地権の経済的価値を評価した金額です。

 

更地価格に、路線価図などに記載された借地権割合をかけたものが借地権価格ということになり、50%~70%ということが多いです。

 

<借地権価格の算定方法>

更地価格 × 借地権割合 = 借地権価格

 

但し、この借地権価格は実際の土地取引の実態とイコールではありませんので、まずは立ち退き料算定のために借地権価格を一つの基準とし、正当事由の強弱等によって調整することになります。

 

もちろん、立ち退き料を調整したからといって、それは相場であり、金額が決定されたわけではありません。所有者側との合意が必要ですから、請求するだけで、それを支払ってもらえることになる訳ではありません。

 

すべては所有者側との交渉次第ということになります。

正当事由の強弱等によって調整

正当事由 (借地契約の更新拒絶の要件)

借人側の、土地使用の必要性の強弱、借地契約の残存期間、建物の残存耐用年数、更新料の支払いの有無などの様々な要素を加味して、最終的に請求する立退料を実態に合わせて調整します。

 

<必要事情>土地の使用を必要とする事情

<従前経過>借地に関する従前の経過(賃料の滞納の有無、所有者との信頼関係等)

<利用状況>土地の利用状況 (建物の老朽化、土地が有効利用されているか等)

<財産給付>財産上の給付の申し出(立ち退き料)

 

立ち退き料増額要素

・土地所有者がその土地を利用して収益を得る目的で土地の明け渡しを要求している場合

・借地期間満了までの残期間が多く残っている場合

などにおいては、そうでない場合と比較して立ち退き料相場が高くなるものと思われます。

 

建物買取請求権

借地契約の更新が拒否されたときは、借地人は、所有者(借地権設定者)に対して、建物やその他土地に附属させた物を時価で買い取るよう請求することができます。

 

営業補償

借地人が借地上の建物において事業を行っている場合は、移転することにより売上等に影響を及ぼしたり、休業を余儀なくされたり、新たに内装工事費用が発生したり、と様々な損害が発生することが考えられますので、これらを加味するのもひとつの方法であると思われます。

 

事業の内容によってその損害等は当然にすべて異なりますので、各実態に合わせて調整し、それを立ち退き料の相場として請求することになるでしょう。

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