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立ち退きの正当事由

『老朽化したので、立ち退いて欲しい』

という風に、通常大家さんからの立ち退き要求には何らかの理由が添えられます。

その理由が全くないようでは、大家さんには賃借人をを立ち退かせる権利がないからです。その理由が正当事由というものです(借地借家法第28条)。

 

その正当事由が、大家さんと賃借人と比較してどちらが多いのか比較し、大家さんの方の正当事由が少なければ、立ち退き料を支払うことで正当事由を補完する必要があり、逆に賃借人の方に少なければ、立ち退き料は不要または少なくなる、ということになります。

基本的に、大家さんの方に正当事由が多いというケースはかなり少ないです。

 

以下に、当事務所がこれまで多くの立ち退き相談、依頼を受けてきた中から、主な立ち退き要求の理由を挙げて、それぞれの正当事由を比較してみます。

老朽化で立ち退き要求

最も多い立ち退き理由として添えられるのが老朽化でしょう。

『築○○年が経過して、老朽化したので取り壊したい』

『老朽化で、高額な補修費用がかかるので、建て替えたい』

など。

 

確かに、建物は経年変化や破損、汚損等で老朽化し、配管も設備も破損、故障等が発生し、構造部分に至っては耐震工事等大きな費用が発生するでしょう。

 

しかし、老朽化していくことが当たり前のことである以上、大家さんとしては家賃収入などから計画的に老朽化対策をしておかなければなりません。

よって、単に老朽化したという理由で、立ち退き料を支払わずに立ち退かせることができるわけではありません。

 

確かに、家賃収入を超える高額補修工事、修繕等が発生することも有り得ますが、それは賃借人が破損や汚損したわけではない以上、何ら責任のないことであり、大家さんの責任において対応すべきこととなります。

よって、大家さんには正当事由が少ないことになり、老朽化を理由に立ち退き要求する場合は、立ち退き料の支払いによって、正当事由を補完する必要があると言えます。

賃貸から分譲に切り替えで立ち退き要求

特にマンションで多い事例です。

『賃貸から分譲に切り替えたいので、購入しませんか?』

『(購入を断ると)では、立ち退いて下さい』

入居者募集していたから借りたのに、突然買わないかと言い出し、お断りすると、立ち退いて欲しいと言い出すわけです。

全くの自己都合ですよね。

 

もちろん、分譲切り替えに応じる義務はありません。

そして、立ち退き要求に応じる義務もありません。

 

所有者側の都合ですから、どうしても分譲に切り替えたいなら、立ち退き料を支払うことで正当事由を補完する必要があると言えます。その後に購入希望者の募集ですね。

耐震強度不足で立ち退き要求

特に、東日本大震災以降増えた事例です。

『老朽化で、次に地震が起きたら倒壊するかもしれない』

『耐震強度が不足している(耐震基準を満たしていない)』

新築で耐震基準を満たしていないのではなく、以前の耐震基準で建てられた建物だという意味なので、これも老朽化の一種であり、築数十年程度経過していると考えられます。

確かに、大地震の発生リスクは日本のどこにでもありえることなので、地震対策をしなければならないことは理解できます。

 

しかし、耐震基準を満たしていないことについて、賃借人には何ら責任のないことであり、また、立ち退き要求する前にまず耐震補強工事をすることを検討すべきであり、その耐震補強工事が高額で、その費用負担をするぐらいなら建て替えたいということなら、大家さんの損得勘定の結果です。

 

従いまして、結局大家さんと賃借人を比較すれば、大家さんに正当事由が少ないことになり、立ち退き料の支払いによって正当事由を補完する必要があると言えます。

 

大家さんは、浮いた工事費用を立ち退き料に充てれば良いのです。

大家さん等の居住希望で立ち退き要求

この類の理由も良くあります。

『自分がそこに住みたいので、立ち退いて欲しい』

『息子が結婚したので、そこに住まわせたい』

『息子夫婦の家をそこに建てたい』

大家さんが住んでいる物件が老朽化や手狭となり、また、息子夫婦の家を立てることなどを理由として、現在賃貸している物件から賃借人を立ち退かせて、そこに居住しようというパターンです。

自分の物件なのだから、当然立ち退いてもらえる、という若干上から目線で言ってくることが多いですね。

 

ご家族のご事情や、お気持ちとしては分かりますが、賃借人のご事情やお気持ちを全く分かっていないか、無視していると言えそうです。

 

従って、それらは大家さん側の都合であり、一方賃借人にはそれらについて何ら責任がありませんので、比較すれば、大家さん側には正当事由が少ないことになり、立ち退き料の支払いによって正当事由を補完する必要があると言えます。

転勤からの帰郷で立ち退き要求

『転勤で、地元に戻ることになったから、立ち退いて欲しい』

転勤をきっかけに自宅を賃貸していたが、再び転勤で地元に戻ることとなったので、立ち退いて欲しいというパターンも良くあります。

確かに、会社の都合で転勤となり、住宅ローンの支払いもあるし、やむなく自宅を賃貸し、また会社の都合で戻される、ここまでは分かります。

 

しかし、賃借人としては、大家さんから立ち退いて欲しいと言われて、平穏な生活が壊されるのでは困ります。

大家さんのご事情は分かりますが、その転勤について、賃借人には何ら責任がありませんので、比較すれば、大家さんには正当事由が少ないことになり、立ち退き料の支払いによって、正当事由を補完する必要があると言えます。

 

なお、転勤期間が仮に3年だと分かっているなら、賃貸期間が3年であること、3年後の契約満了後には更新がなく、立ち退いてもらうこと、立ち退き料は発生しないこと、定期賃貸借契約であること、などを説明し、その旨記載された契約書を締結すべきです。

高齢による廃業で立ち退き要求

『高齢で、賃貸業を廃業するので、立ち退いて欲しい』

ご高齢で、そろそろゆっくりしたいというお気持ちは分かります。

 

しかし、基本的に事業として利益を目的として貸したわけですから、辞めるからという自分の都合で、簡単に賃借人が追い出されてしまうのでは困ります。

 

まず大家さんは、突然高齢になるわけではありませんから、そうなることを見越して、事業を継承してくれる身内や承継人を探しておいて、引き継いでおくことです。

また、事業の承継人がいないなら、立ち退き料を用意しておいて、全員の立退きが完了してから廃業すれば良いのです。

これらの対策が、大家さんとしての責任であると思います。

 

従って、廃業方針について賃借人には何ら責任がありませんので、比較すれば、大家さんには正当事由が少ないことになり、立ち退き料の支払いにより、正当事由を補完する必要があると言えます。

相続(相続税の支払い)で立ち退き要求

『相続で、建物を売りたいので、立ち退いて欲しい』

『相続税が支払えないので、建物を売りたい』

大家さんがお亡くなりになったことにより、相続人が売るためなどに立ち退きを要求してくることがあります。

遺産を分割するために、物件を売って、お金を平等に分けたいというケースや、相続税の支払いのために困ることがあることも理解できます。

 

しかし、大家さんといえども(冷たい言い方をすれば)他人なのですから、他家の相続のために、賃借人が大きな経済的、時間的、労力的、精神的な負担をする理由にはなりません。

 

従って、相続の発生は、賃借人には何ら責任がありませんので、比較すれば、大家さん(の相続人)には正当事由が少ないことになりますので、立ち退き料の支払いによって、正当事由を補完する必要があると言えます。

近隣トラブル等で立ち退き要求

『他の住民の方から苦情を受けていますので、立ち退いて下さい』

本当に苦情が来るような迷惑行為を行ったケースはともかく、実は、元々は隣室の住民の方の迷惑行為があり、その迷惑行為に対して苦情を言いに行っただけなのに、そのことを理由として大家さんから疎まれ、逆に苦情を言われ、立ち退きを要求されたり、賃料アップを要求されるケースもあります。

 

大家さんとしては、特に証拠もないのに、一方の苦情を鵜呑みにして一方的に決めつけて、契約解除を通告してくることが多いですね。

 

大家さんの気分や、さじ加減一つで裁かれては堪ったものではありません。

 

事実無根なら、違うものは違うとハッキリ主張し、言いなりに立ち退かないことです。立ち退く明確な理由がないのなら、契約解除されることもありません。

 

それでも立ち退きを要求し続けるのなら、そこで正当事由がどちらに多くあるのか、ということで立ち退き料を請求できるかどうかが決まることになります。

家賃滞納で立ち退き要求

家賃滞納は、たいてい契約解除事由になります。

 

契約書をよく確認してください。2~3ヶ月滞納したら、などと記載されていることが多いと思います。もしも過去にそういうことがあったとしても、一回限りで、それ以降は一切ない、というような状況なら、多少遠慮しつつも、立ち退き料の請求はできると思われます。

 

しかし、2~3ヶ月分滞納していなくとも、頻繁に家賃滞納を繰り返し、大家さんに毎回催促されてようやく支払う、というようなことを繰り返していると、大家さんとしては手間はかかるし、なによりその賃借人に不安を抱きます。

 

その結果、大家さんはその賃借人との間の信頼関係が破壊されたとして契約事由になり、立ち退きを要求されることはあります。

 

その場合は、大家さんにはある一定の正当事由があると考えられますので、2~3ヶ月も滞納したことはない!などと主張することは控え、例えば今後一切遅れないことを誓約し、契約解除、及び立ち退き要求を撤回してもらえるようお願いした方が得策です。

それらのご判断は難しいと思われますので、一度ご相談下さい。

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